Los compradores ya no tienen la última palabra en el mercado inmobiliario

La posibilidad de un cambio político alienta el mercado inmobiliario, deprimido en los años más recientes. Los activos comienzan a revalorizarse. De ser un sector en el que el comprador era quien marcaba la pauta, ahora el vendedor actúa con menos premura y más cautela en un ambiente de mejores expectativas.

«Hoy suenan los teléfonos, los interesados preguntan, la gente oferta. De ser un mercado de compradores, ahora el vendedor dice: calma pueblo», describe Aquiles Martini, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, la realidad del sector desde mediados de enero.

Con la llegada de Juan Guaidó a la presidencia de la Asamblea Nacional y su posterior juramentación como presidente encargado de Venezuela, luego que el parlamento declarara usurpador a Nicolás Maduro, quien el 10 de enero asumió un segundo mandato producto de unas elecciones fraudulentas, las expectativas de un inminente cambio político comenzaron a reflejarse en el mercado inmobiliario.

«Se están revaluando las condiciones, las propuestas de ventas, el diseño de la propiedad para hacerla más rentable. El comprador entiende que hoy las expectativas son diferentes y que ya no hay precio de gallina raquítica, porque los precios en los que se comercializaban las propiedades inmobiliarias estaban por debajo del costo de reposición», dice Martini.

El aire es distinto al que se respiraba cuando comenzó 2019. Nadie podía imaginar lo que estaba por suceder. Y es que hasta quienes se vieron obligados a abandonar Venezuela sin poder vender su inmueble, hoy muestran cautela con sus propiedades y muchos de ellos han decidido paralizar el proceso.

Aunque la incertidumbre es la que manda ante la tensión entre ambos bandos políticos, las perspectivas negativas de inicios de año se revirtieron y el sector inmobiliario toma impulso.

Comienza a crearse un clima de confianza con el cambio posible y quienes se desprendían de sus bienes a precios de remate, ya se lo piensan. Hasta la referencia del precio promedio del metro cuadrado para valorar el inmueble había desaparecido. «Es difícil, pero el mercado se movía solo por expectativas», indica Martini.

Negociaciones acordadas verbalmente se detuvieron con el nuevo escenario. Anays Torres, asesora inmobiliaria, señala que los dueños de una casa de 400 metros cuadrados en los altos mirandinos, regresaron al país de Portugal -a donde se residenciarían- para echar para atrás la venta de la propiedad amoblada que se había convenido por el precio de referencia solicitado por el propietario de 28.000 dólares.

El valor de la casa, sin los enseres, está sobre los $200.000, asegura Torres, quien coincide con Martini en que el avalúo no existe en la práctica. El precio lo determinaba «el análisis de mercado comparativo, cuánto cuesta una propiedad en una zona similar para que pueda ser competitivo».

El comprador era quien en los últimos tres años tenía la última palabra. Era quien ponía el precio ante la creciente necesidad de vender inmuebles para dejar el país, principalmente. Sin embargo, algunos optaron por marcharse sin cerrar la negociación porque se negaban a obtener un precio simbólico por un bien que valía mucho más de lo que podían obtener por él.

Los inmuebles se vendían hasta por una tercera parte, indica Torres. «El comprador daba la pauta en el mercado hasta hace pocas semanas. El furor por el efecto Guaidó cambió la situación», señala Torres, quien comenta que desde entonces en Inmobiliaria AbreSuCasa, la empresa para la que trabaja, cinco clientes optaron por frenar la venta o retirar la publicación de sus viviendas de Internet.

En el mismo período, no ha cerrado un contrato en el que el precio inicial de referencia haya aumentado, pero en todo caso el vendedor desecha la contraoferta del comprador.

«Los elementos que generaban precios de liquidación ya no existen. Aunque la economía sigue colapsada, hay devaluación, no hay crédito y la gente quiere dólares y no bolívares, la caída de los precios se detuvo. La curva tenderá al alza porque se acabaron las expectativas negativas y lo mínimo a aceptar será el costo de reposición», advierte Martini.

– Las empresas también – 

Así como con las viviendas, ocurre en otras áreas del sector. Empresas que estaban en venta ya no lo están. Al empresario nacional con arraigo le cuesta desprenderse de su trabajo. A pesar de que ponían un precio cuando aparecía algún interesado se arrepentían o subían la apuesta para evitar la compra.

Con una economía que ha perdido más de 50% del PIB en cinco años, cierre de miles de establecimientos industriales y con un mandato de Maduro por un sexenio más, 2019 se vislumbraba aún peor. «Se iba a consolidar como el año del comprador, los precios iban a caer más, nadie preveía lo que pasó en enero», dice Héctor Benavente, consultor estratégico-financiero.

Fondos de inversión han mostrado reiterado interés en fábricas locales de bienes de consumo, en las que buscan colocar capitales a la espera de tiempos mejores.

Aunque la dinámica de mercado sigue siendo complicada, el experto observa que las compañías pueden aguantar hasta el mes de abril para luego tomar una decisión.

En los planes estratégicos de Benavente, junio sería el mes en el que daba un cambio, pero económico obligado por el extremo deterioro del país, pero no avizoraba uno político.

«Mucha gente se va a quedar con la plata en el bolsillo», comenta Benavente, CEO de Kairos Consulting, quien recomienda no vender por dos o tres meses si no hay una necesidad extrema que lo justifique.

Martini es más optimista y se apoya en el Plan País presentado recientemente por el equipo de Guaidó a los venezolanos. «Hay planes concretos para la adaptación y redimensión de las leyes, el respeto a propiedad privada, el estímulo al sector privado y la eliminación de la interferencia del Estado. Pero todo pasa por el cese de la usurpación», puntualiza.