50% de las oficinas en Caracas está vacante y sus precios cayeron 77% en 12 años

Alrededor de 50% de los espacios de oficinas en el Área Metropolitana de Caracas está vacante, según un estudio realizado por TIR Inmobiliarios S.C., para el Fondo de Valores Inmobiliarios, que excluye a las Torres de El Silencio y otros edificios gubernamentales que están, también, desocupados.

De acuerdo con el reporte suministrado a Banca y Negocios, las transacciones de oficinas en el Área Metropolina pasaron de 229.765 metros cuadrados promedio en 1994 a solo 8.500 mts2 al cierre de 2018, una drástica caída de 96%.

Otro elemento que resalta este estudio es que 100% de las operaciones con espacios de oficinas se limitaron a la zona AAA de los municipios Chacao y Baruta, especialmente Las Mercedes, ya que el resto de la capital está simplemente vedado para el mercado inmobiliario. En 1992, en la zona premiun se realizaban 43% del total de las transacciones.

La explicación a este fenómeno de concentración geográfica del mercado de oficinas no deja de ser llamativa: «Probablemente, esto se deba a que el Estado es tenedor de prácticamente todos los espacios de oficina fuera del Área de Estudio (AE)».

«Los precios de las oficinas en el AE (AE abarca sectores AAA del Área Metropolitana de Caracas) llegaron a su punto más bajo en el año 1996, aproximadamente, promediaron 1.000 dólares por metro cuadrado (mts2), y tocaron un precio máximo en el año 2007, alcanzando casi los 7.000 US$/mts2, para luego descender en el primer semestre del 2019 a un máximo de 1.600 US$/mts2, entendiendo que este es un valor referencial tomando en cuenta que las transacciones son prácticamente inexistentes».

Los datos anteriores revelan que los precios bajaron 77,14% entre 2007 y 2019. Además, «a valores constantes los precios por Mts2 de oficinas AAA para 2019 se acercan a los de los años 1996. La diferencia a destacar es la falta de transacciones», indica el análisis preparado por TIR Inmobiliarios.

– Construye que algo queda –

Sin embargo, estas condiciones adversas no impidieron que algunos proyectos se levantaran, sobre todo en el eje Chacao-Los Palos Grandes y Las Mercedes, como mecanismos para proteger patrimonios financieros de la hiperinflación y la devaluación y, por otra parte, aprovechar las tasas negativas de la banca.

El estudio revela que los costos de construcción iniciales promediaron 500 dólares por metro cuadrado, pero subieron a 1.500 dólares en lo que va de 2019, «sin considerar el costo de ´Built out´ o adecuación».

Los autores del reporte apuntan que «los promotores constructores e inversionistas de estos proyectos no tienen deuda significativa y cuentan con reservas suficientes para esperar mejores momentos para vender, cuando los precios se ubiquen en niveles atractivos», lo que significa que estos espacios no presionan los precios a la baja en un entorno de baja demanda y crecimiento de la vacancia por la destrucción del tejido empresarial en el país.

– ¿Sobreoferta? –

De acuerdo con el estudio de TIR Inmobiliarios para el Fondo de Valores Inmobiliarios (FIV) la oferta de oficinas para la venta en el Área Metropolitana de Caracas alcanza a 64.683 metros cuadrados, como promedio mensual, al cierre del primer semestre.

La oferta de oficinas para alquilar es de 31.483 mts2 como promedio mensual, lo que significa que la totalidad del espacio disponible alcanza a 96.000 metros cuadrados promedio al mes, la cual en un contexto de eventual recuperación económica podría ser perfectamente manejable; pero hay que considerar el impacto de edificios recién terminados o por terminar que suman 416.522 metros cuadrados al inventario.

Estos espacios se comercializan de forma privada, por lo que es complejo obtener los detalles de estas transacciones.

«También es importante considerar que, de ocurrir una apertura económica, el Estado debería desprenderse de un inmenso inventario de espacios de oficinas y comercio que en este momento no requiere, como es el caso más emblemático: las torres de Parque Central, prácticamente desocupadas».

– El segmento comercial –

La situación del mercado de locales comerciales no es muy diferente, porque, de hecho, el comercio es uno de los sectores más golpeados por la crisis.

El estudio de TIR Inmobiliarios para el FVI señala que los precios alcanzaron su valor máximo en 2006, con un precio de 9.776 dólares por metro cuadrado, con un valor promedio de 2.360 dólares. En 2018, el valor máximo alcanzó a 826 dólares por mt2 y un promedio de apenas 500 dólares.

Estos datos muestran que los precios máximos cayeron 91,55% en 12 años y el valor promedio se contrajo en 78,81%.

En el eje AAA del Área Metropolitana de Caracas se transaron 54.000 metros cuadrados de locales comerciales en 2007, un volumen que se redujo a 2.487 mts2 en 2018, una caída de 95,39%. «Los precios también descendieron de 11.138 US$/mts2 a 1.151 US$/mts2, en este mismo lapso».

Los tenedores de los espacios disponibles, al igual que ocurre con los propietarios de oficinas, no están fuertemente apalancados y «tienen como aguantar la tormenta».

La oferta de locales de comercio para la venta en el Área Metropolitana de Caracas asciende a 72.100 metros cuadrados, como promedio mensual, en el primer semestre de 2019, y de 12.400 mts2 (promedio mensual) para alquilero.

«Existe un potencial total de 84.500 mts2 disponible en el mercado. A este inventario habría que agregar los espacios comerciales existentes en los proyectos corporativos de locales en construcción o recientemente terminados, que engloban la cantidad de 168.213 mts2«.

Por otra parte, «es importante señalar que, a la oferta existente de proyectos corporativos de oficinas en el Área de Estudio, existen terrenos con alta posibilidad de desarrollarse, los cuales generarían un potencial de construcción de 82.010 mts2 de oficinas y 20.502 mts2 de comercio, ubicadas específicamente en Las Mercedes».

– Perspectivas –

El análisis de TIR Inmobiliarios para el Fondo de Valores Inmobiliarios recuerda que entre 1996 y 1998, el segundo período de gobierno del ex presidente Rafael Caldera, se transaron 130.000 metros cuadrados anuales de oficinas y comercios en toda el Área Metropolitana de Caracas, de los cuales 70% estaba ubicado en el eje AAA de la capital.

La primera conclusión es que este período de apertura de la economía puede servir de referencia para prever lo que podría ocurrir con el mercado inmobiliario metropolitano en caso de que se comience a salir de la crisis actual.

«Ahora bien, los precios promedios tomaron 9 años para subir de su punto más bajo histórico de 1.000 US$/mt2, en 1996, a 2.100 US$/m2, en 2005; es decir, se requirió de un tiempo prolongado para su recuperación», asienta el informe como advertencia.

«A manera de referencia, el edifico Galipán, ubicado en la urbanización El Rosal, fue uno de los proyectos más importantes de principio del XXI, cuyo primer tercio se vendió a razón de 1.500 US$/mt2, para luego llegar a un promedio de 2.500 US$/mt2, que es un valor razonable para un inmueble corporativo para ese momento».

Las perspectivas para el sector de locales comerciales son buenas, debido a que en un contexto de recuperación económica, habría un repunte tanto de las importaciones como de las exportaciones sin controles de precios, lo que permite inferir que los precios mejorarán de manera más rápida.

Esta situación «impactará de manera positiva a los proyectos ubicados en el Área de Estudio -eje AAA del Área Metropolitana de Caracas- en especial Las Mercedes que incorporará la actividad de 250.000 mts2 de oficinas nuevas, así como la llegada del Metro de Caracas».

Por lo pronto, solo cabe esperar lo mejor mientras llega alguna vía para salir la peor crisis que se recuerde en la historia contemporánea del país.