Análisis | Los impuestos pueden hacer que un arrendatario pase de victimario a víctima

Es inevitable no desconocer la reducción significativa de la actividad productiva y comercial del país producto de la Pandemia (COVID-19) que conllevó a decretar el Estado de Alarma, por parte del Ejecutivo Nacional a mediados de Marzo 2020, exigiendo preventivamente mantener cuarentena en el hogar.

Esta situación acarrea incertidumbre entre comerciantes o prestadores de servicios sobre cómo afrontar sus obligaciones pasivas con terceros, debido a que, por su naturaleza, no pueden mantenerse activos comercialmente, y podrían verse en la situación de incumplir los pactos económicos asumidos con los arrendadores del bien inmueble donde realizan su actividad generadora de ingresos, cuando sus contratos no contemplan clausulas excepcionales de causas fortuitas o de fuerza mayor (similares a la actualidad) que anticipadamente se hubieren prevenido y acordado para pacificar la situación económica que impida el pago.

Igual es la situación, para los inmuebles de vivienda principal dados en alquiler.

En este sentido, el Estado venezolano publicó en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.522 de fecha 23 de marzo de 2020 el Decreto Presidencial N° 4.169, «por medio del cual se suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal», con vigencia hasta el 1° de Septiembre de 2020.

En principio, se debe entender conforme al Artículo 3 del Decreto, que las partes (Arrendador y Arrendatario) por iniciativa propia son los que deberían alcanzar entre sí un acuerdo de suspensión (para un lapso no mayor a 6 meses por lo pronto, que puede ser menor de acuerdo con condiciones particulares), pero de no alcanzar tal acuerdo se deja a la disposición, el derecho de la parte interesada de acudir ante la Superintendencia Nacional de Vivienda (Sunavi) en el caso de viviendas, o la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (Sundde) respecto a locales comerciales, con el objeto de intermediar en las condiciones en conflicto.

Ahora bien, vista las consideraciones del Decreto y el dictamen regido en 8 artículos, se pudiera señalar la omisión de un mecanismo de protección para con el Arrendador, mejor aún, un incentivo tributario que aminore sus propias obligaciones fiscales, dada su naturaleza activa del caso, que le pudiera impedir convenir mejoras o aplazamientos en el pago de los cánones por parte de su Arrendatario, durante la vigencia de «suspensión».

En consecuencia, es equitativo para estos casos de fuerza mayor, que el Estado sea voz y parte de las acciones para el acuerdo pretendido para perseverar el principio de equidad y justicia, tanto para un ciudadano común (propietario de una Vivienda) como para el inversionista o empresario (propietarios de locales comerciales) que son igualmente Contribuyentes de Impuestos.

A los efectos, y en secuencia con el Artículo 6 del referido Decreto de «suspensión», era y/o es propicio evaluar cómo avanzar de manera eficaz con mecanismos de concesión de incentivos o ventajas fiscales parciales y particulares para el sostenimiento económico requerido en estos momentos. Por consiguiente, si el Arrendador es también asistido le sería coherente apegarse a tal suspensión, a sabiendas de la carga tributaria y deberes formales que muchos de ellos pudieran estar calculando como contribuyentes y más si se tratan de Sujetos Pasivos Especiales, realidad que puede aplicar para otras actividades o sujetos particulares.

Al respecto, de forma muy resumida y técnica se debe tener en cuenta que los ingresos por arrendamiento forman parte del enriquecimiento neto que debe declarar el Arrendador, según la Ley de Impuesto Sobre la Renta (ISLR), cuyo tratamiento es muy especifico ya que los ingresos derivados del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles, se consideran disponibles sobre la base del monto devengado en el ejercicio gravable; es decir, se deben registrar y declarar cuando ocurren, con independencia de la fecha del pago o del cobro, para lo cual dependiendo del cierre del ejercicio fiscal del Arrendador, debería evaluar su situación antes de acceder a un posible acuerdo de suspensión, que le pueda ser perjudicial al determinar el pago de impuesto.

Igualmente, se deben prever las estipulaciones de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA), debido a que específicamente para los arrendamientos de bienes inmuebles (con fines distinto al residencial), cuya obligación del presente impuesto nace cuando se emita la factura o documento equivalente, cuando se realice su pago o sea exigible la contraprestación total o parcialmente, sea lo que ocurra lo primero. Generalmente, que en este tipo de contrato la exigencia del pago es al inicio del mes.

En consecuencia, el arrendador dependiendo del trato sucesivo alcanzado con la contraparte, pudiera tener la obligación de declarar el IVA por la resulta de la exigibilidad del pago del canon de arrendamiento al inicio o termino del mes, salvo que tenga otro periodo pactado para tal contraprestación. Es sabido, que el impuesto continuaría devengándose por todas las cantidades que, con arreglo a derecho, sean exigibles por el arrendador al arrendatario por los servicios de arrendamiento, incluso en el supuesto de que el importe no se haga efectivo, salvo que se suspenda tal aplicación en resolución oficial, la cual no fue establecida de manera concluyente en el Decreto Presidencial N° 4.169.

Ahora bien, si por extensión pudiera suponerse la suspensión de tales obligaciones tributarias por igual, ante un eficiente mutuo acuerdo que se fije, el mencionado Decreto N° 4.169 en el artículo 2, enfoca la suspensión de la aplicación en artículos de la Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en protección al Arrendatario, pero no establece la suspensión de posibles incidencias fiscales que pudieran afectar los deberes formales como contribuyente de una de las partes, y comprometer su situación fiscal.

En el peor de los casos, por descuido un arrendatario puede incurrir en omisiones que, ante cualquier revisión por parte de la Administracion Tributaria, pudiera determinar la existencia de un ilícito formal o material, por lo que no sería justo.

En fin, pareciera que el mecanismo de equilibrio económico, en el mejor de los casos, pudo partir de incentivar a las partes por igual para la suspensión temporal del cobro del Alquiler, disipando inquietudes sobre sus deberes formales u obligaciones tributarias (Nacionales o Municipales), ya que ante las Administraciones Tributarias su situación fiscal de los arrendatarios se mantiene como activa, y desprovista de «exenciones temporales, prorrogas y/o eximentes ante ilícitos formales o
materiales» que pudieran involuntariamente incurrir, debido a las limitaciones actuales ante el Estado de Alarma.

No obstante, atendiendo al Decreto recién publicado y ante lo dispuesto en el Artículo 6, por asimilación el arrendador perfectamente tendría derecho a plantear su situación tributaria en caso de verse afectado, para sostener su equilibrio económico, por la sencilla razón que si el arrendatario no genera ingresos suficientes para pagar alquiler, quiere decir que el arrendador, al no disponer del cobro del alquiler, no podrá pagar los impuestos que tal ingreso llega a generar, pasando de victimario a victima.

La presente opinión, básicamente tiene la pretensión de exponer una situación ambigua que por presión puede ser descuidada por las partes, y más aún si no la prevé Decreto citado y publicado el pasado 23 de marzo de 2020, ni ninguna otra normativa aparte a la fecha, cuando ello influye en la regla de correspondencia de los ingresos brutos y deducciones que conjugan entre las partes (Arrendador y Arrendatario), lo cual permite suponer que el ingreso bruto que obtiene el Arrendador no es suficiente para afrontar sus propios gastos, rompiendo el equilibrio económico pretendido.

De igual manera esta situación puede afectar la actividad comercial o empresarial, ya que incide en la debida protección y mantenimiento del bien inmueble propiedad de un arrendador como parte del Patrimonio.

Más aún, si el Arrendador es un Contribuyente calificado como Sujeto Pasivo Especial, deberá declarar, a finales del mes de Noviembre, un Impuesto al Patrimonio sobre la base del valor catastral actualizado del bien o avalúo expedido por un perito al termino del mes de Septiembre de 2020, mes que coincide (en caso de no prorrogarse) con el fin de la vigencia del acuerdo de suspensión del pago de los cánones de arrendamiento, lo que se traduce en una pérdida de valor efectivo del inmueble.

* El autor es especialista en Derecho Tributario y Director General-Asesor  de MV3 Servicios Corporativos.