Datos | El negocio inmobiliario en punto de inflexión: Comercio y Vivienda reaccionarán más rápido a una recuperación

El mercado inmobiliario vive un momento en extremo complejo, especialmente en el segmento de oficinas, donde existe un importante nivel de sobreconstrucción, por lo que se proyecta que pasarán años antes que los precios por metro cuadrado se recuperen a niveles adecuados.

De acuerdo con la información presentada por el Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI) para su reciente Oferta Pública de Acciones de 5,3 millones de participaciones A y B, los precios de las oficinas cayeron de 5.500 dólares por metro cuadrado promedio en 2012 a una media de 1.000 dólares en 2020, una contracción de 81,8%.

Los valores de los locales comerciales pasaron, en el mismo período, de 14.000 dólares por metro cuadrado a 1.000 dólares, una severa contracción de -92,85% en seis años. Se espera que este año se recuperen hasta los 1.500 dólares.

«En el caso de oficinas, el segmento está sobreconstruido y poco demandado, porque en 2007 y 2008, se extendió la idea de hacer cobertura con metros cuadrados y muchas empresas comenzaron a construir o a comprar como un mecanismo de hacer ‘hedge’ (cobertura), pero lo hicieron desordenadamente, porque no se previó que eso podía no tener demanda; de hecho, en ese momento nosotros hicimos un corto y vendimos todos nuestros espacios de oficina», recuerda Horacio Velutini, presidente del Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI), en entrevista con Banca y Negocios.

Esta situación no es extensiva a las áreas de comercio y vivienda, donde el inventario desocupado no es excesivo y, por lo tanto, los precios pueden ser impactados positivamente para los inversionistas en caso de que se produzca una recuperación económica sostenida, más allá de su dimensión.

Sobre el caso de las oficinas, Velutini añadió: «si se compara la situación actual con los años 90 también había sobreconstrucción, pero en aquellos tiempos los promotores, que casi todos eran bancos, estaban muy endeudados en dólares y se lanzaron a vender al precio que fuera y por eso hubo una caída. En la actualidad, el que hizo hedge no debe nada, por eso los precios tardaron en bajar, pero no los veo bajando más».

– Aumenta demanda por alquiler –

El problema del segmento de vivienda es una histórica caída de la demanda, especialmente en los estratos AAA y AA, donde el número de transacciones es mínimo, comparado con una década atrás; sin embargo, Velutini proyecta que, también, los precios volverán a crecer en caso de una recuperación y el por el crecimiento de la población.

El presidente del Fondo de Valores Inmobiliarios apunta que «88% de nuestro portafolio está en el sector comercio, y los precios están en su punto de inflexión. Lo que vemos es que si comenzamos a tener crecimiento económico y más consumo, esos espacios comenzarán a ocuparse. En estos momentos tenemos entre 10.000 o 15.000 metros cuadrados desocupados«.

Mientras el negocio inmobiliario busca espacios para crecer y sus actores ven el futuro con moderado optimismo, el sector construcción permanece en un largo letargo, con una caída acumulada de más de 90% desde 2014, lo que significa una práctica parálisis.

Para Horacio Velutini, el área que puede recuperarse más rápido en la construcción es la infraestructura. «Cuando el país se pueda financiar se tiene que volcar a la infraestructura. Pero, por ejemplo, los constructores y promotores de viviendas van a seguir teniendo una demanda baja. Este no es un buen momento para construir, porque los precios no cubren los costos de reposición», apunta.