#Exclusivo ¿El mercado inmobiliario saldrá del foso en 2024? Sobreoferta genera expectativas limitadas
El mercado de arrendamiento inmobiliario vive una «pequeña burbuja» por la llegada de ejecutivos petroleros, luego del levantamiento de sanciones.
La búsqueda de una vivienda de alquiler en Caracas se ha convertido, para Jonás Argüello, en un dolor de cabeza. Esa es la realidad del mercado inmobiliario en Venezuela.
Con 24 años y un trabajo remoto que combina con labores de asistente virtual, Argüello tiene la intención de dejar de vivir con sus padres e independizarse con su pareja, quien es propietaria de un emprendimiento que hace sus ventas a través de redes sociales.
Ellos pertenecen a la lista de personas que desean acceder a un inmueble a través de alquiler en un mercado que, en 2023, cerró con números en rojos, ya que, según la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CVC) se trata de un nicho prácticamente “inexistente” con un promedio de alquileres y ventas que no superó el 5%.
Para Jonás y su novia no ha sido sencillo, a pesar de que admiten que hay disponibilidad de inmuebles, no solo para alquilar sino para comprar. Pero, los precios y las condiciones representan una isla hacia la que es difícil nadar.
“Los precios son elevados, piden muchos requisitos y muchos meses adelantados y de depósitos”, se lamentó Argüello.
Una vivienda de cuatro habitaciones con sus baños privados y medianamente amoblada en San Bernardino, según una búsqueda a través de plataformas digitales, tiene un valor en alquiler de US$700, mientras que un inmueble similar en La Campiña podría costar US$ 500.
Ambas con tres o cuatro meses de depósitos, varios meses cancelados por adelantado y pago de mes administrativo.
Se trata de un mercado que presenta distorsiones y que, para 2024, muestra expectativas de que el sector inmobiliario secundario (alquileres y ventas) puede repuntare y alcanzar la ola de crecimiento económico proyectado para el país.
Sin embargo, tal expectativa depende de tres variables o claves fundamentales, según explicó Aquiles Martini Pietri, expresidente de la Cámara Inmobiliaria y miembro de la comisión de Infraestructura Vivienda y Hábitat de Fedecámaras.
“Todo se completa en varias variables: otorgamiento de créditos, respeto a los derechos constitucionales tanto del vendedor como del comprador, del arrendatario y del arrendador y la confianza que debe haber por parte de los inversionistas de una recuperación del país no solo en términos económicos”, indicó.
Los precios del mercado siguen, tal y como ocurrió en 2023, «por debajo de los valores históricos», asegura Aquiles Martini Pietri.
Seguridad jurídica: la adecuación de leyes
Aquiles Martini explicó que, para alquilar un inmueble en Venezuela existen una serie de requisitos que hacen cuesta arriba el acceso a una vivienda, los cuales, en parte, están establecidos en medio de una serie de distorsiones legales.
“Hay una ley de arrendamiento que no permite el desarrollo válido de la relación arrendaticia entre el propietario y el inquilino, en términos no solo de seguridad jurídica, que está establecida en la Constitución, como es la libre disponibilidad del bien, sino que tampoco puedes formalmente arrendar en dólares, por ello se hace en contra de lo que la ley establece”, explicó el empresario.
Con esto, Martini Pietri precisó que inicialmente se trata de un marco legal que perdió su vigencia y que se debe adaptar, ya que actualmente genera anarquía.
“La gente no alquila si no es en dólares o en moneda dura y eso está establecido en la ley que no se puede en lo que respecta a vivienda”, enfatizó.
Además, el dirigente gremial agregó que también hay que mirar la posibilidad que tiene el venezolano de alquilar vivienda con unos salarios y unos ingresos que están muy por debajo de los que se obtienen en otros países de la región.
Créditos para el sector primario y secundario
Aquiles Martini asomó que el papel de la banca es fundamental para la recuperación de este mercado en 2024, sobre todo cuando analistas, expertos y organizaciones apuntan a que Venezuela podría tener un crecimiento económico de hasta 8% este año.
En ese sentido, indicó que será fundamental que el sector, tanto en su forma primaria como lo es la construcción de viviendas e inmuebles, como en lo relativo al sector secundario (alquiler y venta) tengan acceso a créditos.
“Si no hay crédito, el mercado primario, el de la construcción, no va a crecer y de hecho no ha crecido en los últimos años. Ya se ha hablado de una paralización por encima del 95%», advierte Martini Pietri.
«¿Cómo puede cambiar eso? Primero si hay créditos para construcción, que después deben convertirse en préstamos hipotecarios a mediano o largo plazo. Eso es lo primero, más allá del suministro de las materias primas y de todo lo que significa la puesta en marcha para la construcción de viviendas u otro tipo de oferta primaria”, refirió.
Al respecto, agregó que, además, los créditos deben extenderse a quienes deseen adquirir viviendas en el mercado secundario, donde -señala Martini- hay una sobreoferta de inmuebles, los cuales estarían a precios más bajos que su valor real.
¿Burbuja? Hay un nicho muy pequeño de personas que están alquilando como consecuencia de que han llegado ejecutivos de las empresas petroleras.
Martini Pietri dijo que, en cuanto a compra-venta, el mercado es proporcionalmente mucho menor que la oferta en alquiler y esto obedece a dos razones concretas.
“Primero porque, por un lado, no hay créditos y las operaciones deben hacerse de contado y por el otro lado las diferentes trabas gubernamentales y registrales que existen, no solo para la adquisición de viviendas como propiedad por parte de ciudadanos venezolanos, sino las que existen para personas extranjeras” dijo.
Los precios del mercado siguen, tal y como ocurrió en 2023, «por debajo de los valores históricos», asegura Aquiles Martini Pietri.
Generar confianza en inversionistas
El experto precisó que la tercera clave, no menos importante, es la confianza que debe generar el país a los inversionistas sobre una recuperación no solo en términos económicos, sino también “de que aquí se van a respetar los derechos constitucionales”.
“Lo primordial es la confianza que pueda tener la gente para invertir en Venezuela y lamentablemente eso ahorita no es positivo. Eso no quiere decir que actualmente no haya pequeñas inversiones, pero la inversión masiva en el país no se va a producir a menos que se den señales claras de respeto a las libertades, de respeto a la constitución”, remarcó.
La burbuja
También indicó que este año inició con un pequeño repunte de alquileres al que calificó como “una burbuja” y que es consecuencia de alivio de sanciones que pesaban sobre el país.
“La verdad es que sí, hay un nicho muy pequeño de personas que están alquilando como consecuencia de que han llegado ejecutivos de las empresas petroleras que están viniendo al país por una pequeña apertura petrolera que existe en este momento como alivio de las sanciones”.
No obstante, el expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini Pietri, aseveró que esto solo ocurre en ciudades puntuales, entre ellas Caracas y algunas del occidente y oriente del país.
Estas operaciones no constituyen “un mercado representativo de lo que verdaderamente sería el desarrollo inmobiliario del país”, concluye Martini Pietri.
Lea más contenido interesante y de actualidad:
Atenas Consultores: De cada US$ 100 de consumo, US$ 60 se gastan en compra de alimentos
Ventas de viviendas nuevas en EEUU aumentaron 4,2% en 2023
Somos uno de los principales portales de noticias en Venezuela para temas bancarios, económicos, financieros y de negocios, con más de 20 años en el mercado. Hemos sido y seguiremos siendo pioneros en la creación de contenidos, análisis inéditos e informes especiales. Nos hemos convertido en una fuente de referencia en el país y avanzamos paso a paso en América Latina.
