#Exclusivo | ¿Es posible alquilar una vivienda en Venezuela? Estos son los riesgos y los precios
“El arrendamiento de viviendas representa 10% de la oferta pública inmobiliaria”, declara. Pero eso no significa que ese 10% sea todo el mercado de arrendamiento. En realidad, puede llegar a 40% de la actividad inmobiliaria, aclara Roberto Orta, presidente de la CIV.
Si uno se deja llevar por la intuición, podría pensar que el único segmento del mercado inmobiliario que se ha estado moviendo en los últimos años es el de alquiler de viviendas, pese a los elevados costos y las condiciones pagaderas en divisas.
Pero Roberto Orta, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), dice que todos los segmentos están activos. “Todos los nichos del mercado se han mantenido activos”, asevera.
Por supuesto, acota, en una menor proporción a lo que fue el movimiento en años anteriores, en cuanto a precios o cánones que se cobraban, por ejemplo, 10 años atrás.
“El arrendamiento de viviendas representa 10% de la oferta pública inmobiliaria”, declara. Pero eso no significa que ese 10% sea todo el mercado de arrendamiento. En realidad, puede llegar a 40% de la actividad inmobiliaria, aclara. La oferta pública es lo que se patrocina en portales y canales publicitarios.
Cambios que no favorecen
Orta dice que muchas personas tienen recelo de alquilar sus inmuebles y por eso no publican en los portales. “Eso por varias razones: la Ley de Arrendamiento de Viviendas de 2011 generó una cantidad de distorsiones en comparación con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 2002”.
En esa ley de 2002 existía la figura de la prórroga legal para el contrato de arrendamiento vencido con solicitud de desalojo: al inquilino se le daba una prórroga por ley, entre 6 meses y 3 años.
La anterior norma “implicaba reglas claras de juego para todas las partes. Esto se eliminó 2011 y se instauró un trámite súper engorroso, que se inicia con un procedimiento administrativo en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento (Sunavi) de hasta dos años, después el propietario tiene que ir a tribunales, lo cual puede durar entre dos y cuatro años más, pero el inconveniente más grave es que existe un amparo del Tribunal Supremo de Justicia que impide ejecutar las sentencias de desalojo. Todo esto crea temor en los propietarios a la hora de alquilar”, desgaja al detalle la cebolla agria que es este asunto.
El dirigente gremial relata, en este orden de ideas, que ahora los arrendamientos se firman mediante contratos, pero “no se cumple la ley, porque es muy restrictiva”. Por ejemplo, prohíbe las transacciones en moneda extranjera, y la economía venezolana está dolarizada.
La Cámara ha elevado una propuesta al Ministerio de Vivienda para reformar la ley vigente de 2011, “pero aún no hemos recibido respuesta”.
Roberto Orta (CIV): Ahora los arrendamientos se firman mediante contratos, pero “no se cumple la ley, porque es muy restrictiva”. Por ejemplo, prohíbe las transacciones en moneda extranjera, y la economía venezolana está dolarizada.
Plan Arriendo Seguro
Comenta, no obstante, que en diciembre pasado el gobierno anunció el “Plan Arriendo Seguro”, que podría implicar una serie importante de cambios y mejoras en materia administrativa. “Vamos a ser invitados a conformar ese plan, pero no se han dado todavía las reuniones”, yergue el busto en señal de incomodidad.
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El experto indica que lo que más se mueve son los inmuebles en las zonas de clase media del este de Caracas. Básicamente, anexos y hay muchos inmuebles vacíos que no se ha arrendado por temor a la ley. «Estamos proponiendo reformas que permitan abrir posibilidades a familias jóvenes, a los estudiantes, etcétera».
En cuanto a las condiciones de arriendo, se pide un depósito en garantía -3 meses por lo general-. Por eso, la Cámara Inmobiliaria demanda la reforma de la ley, porque no se cumple. En algunos casos se piden muchos meses por adelantado, incluso hasta un año de depósito, en la búsqueda de mayor seguridad para el propietario.
Roberto Orta fue consultado por Banca y Negocios sobre cómo se compara el segmento de alquiler de viviendas, con comercios y oficinas. En este sentido, dice que están regidos por leyes diferentes. Comercios y oficinas se mueven más porque hay más seguridad jurídica.
En el mercado de arrendamiento de viviendas muchas de las transacciones son particulares, sin intermediarios especializados y certificados, mediante acuerdos “amistosos”, para decirlo de alguna manera.
Las perspectivas –opina- dependen de la reforma de la ley. «Estamos solicitando reformar la Ley de Arrendamiento de Vivienda, y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, más la Ley del Deudor Hipotecario», desglosa el paquete completo.
“Estamos haciendo lo que nos corresponde, nos estamos reuniendo con las autoridades, pero sí percibimos que –pese a que se dan las reuniones- los cambios no se concretan”, remata Orta.
Una excepción dentro de otra
Por su parte, Doris Di Gerónimo es una broker inmobiliaria con vasta experiencia en arriendo de viviendas. Está al frente de Di Geronimo Real Estate. Su experiencia sobrepasa los 30 años en el negocio.
“El mercado inmobiliario de alquileres en Venezuela es una excepción dentro de otra excepción. La primera excepción está en el mercado de compra y venta de inmuebles residenciales en Venezuela».
Doris Di Gerónimo: Ventas es uno de los pocos casos, si no el único, en el que los precios han caído drásticamente a pesar de un entorno acentuadamente inflacionario.
«Esto se debe principalmente a una sobre oferta desproporcionada del mercado secundario que no logra ser absorbida por una cada vez más contraída demanda, a esto contribuye tanto la emigración como un cambio de prioridades y planes de vida de los ciudadanos”, pone la primera piedra.
La segunda excepción –cuenta Di Gerónimo- ocurre dentro de esta dinámica inmobiliaria, la tendencia se vuelve a invertir cuando se trata de alquileres residenciales.
Hay entonces una oferta insuficiente –asegura- para una creciente demanda.
Paradójicamente, avanza la corredora, existen abundantes inmuebles residenciales disponibles y acondicionados para ser ofrecidos al mercado de alquiler; sin embargo, los propietarios perciben como muy arriesgada la alternativa de alquiler y no siempre los incentivos del mercado les resultan suficientemente atractivos.
Al mismo tiempo, la demanda de alquileres aumenta paulatinamente en las grandes ciudades y muy particularmente en Caracas, ya que hay un fenómeno de migración interna hacia la capital entre los habitantes que no emigran fuera del país.
Movimiento opuesto a compraventa
“Entonces, en este escenario, el alquiler de inmuebles residenciales tiene un nivel de actividad contrastante y prácticamente opuesto al de compra y venta. Sin embargo, esto es así a pesar de muchas dificultades, incentivos negativos, grandes cuotas de riesgos para ambas partes involucradas y la consecuente elevación de costos para estas”, expresa la vocera.
Esto ocurre –ofrece por toda explicación- porque se añade un factor adicional de distorsión de mercado: el riesgo de vulneración de la integridad de la propiedad, en la medida que los propietarios perciben que el marco normativo y legal les resulta hostil tendrán incentivos para no alquilar su inmueble, prefiriendo incluso mantenerlo vacío y sin uso.
-¿Qué segmentos -tipos de vivienda, ubicaciones, etcétera- se están moviendo más y quiénes integran el grupo con mayor demanda?
-Dada la escasez, la gente que solicita un alquiler está dispuesta a flexibilizarse en cuanto a ubicaciones, la necesidad de conseguir un alquiler al alcance de su presupuesto predomina sobre la conveniencia o cercanía a alguna zona. En esa circunstancia se hacen muy apetecidos los inmuebles con puesto de estacionamiento para un carro que se hace prioritario. Suelen solicitarse habitaciones, anexos y apartamentos, no tanto casas o quintas.
Esto está en consonancia con la dinámica poblacional, las personas con mayor movilidad y necesidad de vivienda son los profesionales y trabajadores jóvenes, solteros o con pareja recién constituida, quizás con un hijo pequeño.
Ya no se ve tanta movilidad en familias más establecidas con varios miembros conviviendo juntos, nuevamente la emigración ha sido un factor decisivo que ha moldeado esta dinámica.
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Es notable también una disminución de la movilización en el extremo más joven de este espectro, al mermar la actividad universitaria también cayó la demanda de residencias estudiantiles, así la oferta de habitaciones y anexos se ha redirigido a estos jóvenes profesionales un poco más adultos.
-¿Cuáles son los rangos de costos?
-En general el costo se percibe como muy elevado, es comprensible que esto sea así por la intersección de una alta demanda y una muy escasa oferta. Adicionalmente los propietarios suelen procurar cobrar, directa o indirectamente, una prima de riesgo diluida en el canon de arrendamiento o en un depósito de garantía. Este costo elevado es una queja muy común en los arrendatarios y solicitantes, dicen -no sin razón- que en otras circunstancias con ese dinero podrían vivir mejor en otro país o estar comprando a crédito una vivienda propia.
«Hablemos de costos no tanto en términos de metros cuadrados, sino de unidades de vivienda, que es el ítem concreto de la transacción: de todos los inmuebles residenciales comercializados en Caracas, apenas un 10% está destinado a alquiler», señala la experta.
En Caracas los apartamentos y anexos suelen ofrecerse para alquilar con un canon mensual entre US$500 y US$800, también son ofrecidas en alquiler algunas habitaciones, con un canon apenas menor.
Los apartamentos
De todos los inmuebles residenciales en alquiler, aproximadamente el 80% son apartamentos.
Algunos apartamentos de alta gama y casas suelen ofrecerse en alquiler en rangos que oscilan entre US$1.500 y US$5.000 mensuales, esto orientado a un muy estrecho nicho de mercado de diplomáticos y ejecutivos expatriados de alto nivel y sus familias.
Casi el 90% de los inmuebles residenciales en alquiler tienen un canon superior a los US$500.
La gran mayoría -casi la totalidad- de los solicitantes de alquiler manejan un presupuesto de menos de US$300 para el pago de arrendamiento.
Cánones. En Caracas los apartamentos y anexos suelen ofrecerse para alquilar con un canon mensual entre US$500 y US$800, también son ofrecidas en alquiler algunas habitaciones, con un canon apenas menor.
Las condiciones no son ideales
Consultamos a la broker de Di Gerónimo Real Estate sobre las condiciones de arrendamiento. Esto fue lo que dijo:
“Además del alto costo del canon de arrendamiento, las condiciones de negociación suelen percibirse como una elevada barrera de entrada adicional, normalmente se piden:
–Varios meses de canon como depósito de garantía (habitualmente 3 meses)
–Varios meses de pago adelantado (a veces hasta un año)
–Contratos por un tiempo limitado con ciertas condiciones para su renovación o no.
“El menor de los costos es el de los honorarios de los agentes inmobiliarios involucrados en la negociación, que suele ser el equivalente a un mes de canon que pagarán tanto el arrendador como el arrendatario, sin embargo, esto también es motivo de queja común”, sostiene la ejecutiva.
Existen otras condiciones –dice- como solicitar hacer el contrato con una persona jurídica o compañía como contraparte, y las ya mencionadas preferencias de uno u otro grupo de personas como arrendadores.
-¿Cómo se compara el desempeño de este subsector con oficinas y comercios, en términos de actividad?
-Aproximadamente el 70% de las solicitudes que llegan a las inmobiliarias tienen que ver con inmuebles residenciales, esto es un 50% para alquileres y un 20% para compra. Queda entonces un 30% de solicitudes de locales y oficinas.
En cuanto a oficinas y locales comerciales las condiciones son mucho más amigables y la percepción de riesgo mucho menor. En este segmento influye más el aumento o disminución de la actividad económica en general. Las solicitudes de alquiler de oficinas y locales triplican las solicitudes de compra de estos inmuebles.
Comparativamente las negociaciones y avance de alquiler de locales y oficinas son más fluidas que en el caso de alquileres residenciales, esto obedece a esa menor percepción de riesgo y también a que el alquiler de un local u oficina está enmarcado en algún plan de negocio mayor ya en marcha. En los alquileres residenciales suele haber más demora para evaluar y comparar alternativas.
-¿Cuáles son las perspectivas de corto y mediano plazo?
-Es importante entender que, a pesar de su relativo dinamismo, el mercado de alquileres residenciales no es atractivo. Quienes acuden al mercado de alquiler residencial, tanto ofertantes como demandantes, lo hacen porque no tienen otra alternativa. Unos no pueden postergar ni evitar su necesidad de vivienda, otros no pueden permitirse no extraer una renta de su activo inmobiliario, que puede ser, a veces su único ingreso monetario.
No se asoman mayores cambios en el corto plazo, los ciclos inmobiliarios suelen ser largos y la breve sensación de mejoría de 2021 y 2022, sea que fuese real o ilusoria, no impactó mayormente en la tendencia observada.
A mediano plazo se abre el compás de incertidumbre, las decisiones de arrendadores y arrendatarios dependerá de cuánta aversión al riesgo perciban en un plazo más largo, cuánto se mantenga o no la migración interna y externa, y si la demanda de alquileres logra ser sustituida por la compraventa de inmuebles apalancados con créditos privados.
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