Exclusivo | Horacio Velutini presidente del FVI advierte que está cambiando el ciclo económico y explica por qué

El presidente del Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI), Horacio Velutini, considera que Venezuela está viviendo un cambio de ciclo económico e indica que este es el momento de comenzar a buscar capital para invertir, porque a partir de 2022 y 2023 se puede producir un crecimiento importante que, en el caso del negocio inmobiliario, genere retornos superiores a los estándares del resto de América Latina.

«En este momento, pensamos que estamos en un etapa en la que se está revirtiendo la curva descendente en el contexto de nuestro negocio. No es que estamos bien ni plenamente satisfechos, pero, insisto, en nuestro negocio y cómo nosotros lo analizamos, estamos en un cambio de tendencia cuando puede comenzar un crecimiento que va a ser atenuado, no va a ser, por ahora, el crecimiento exponencial que pudiera tener de acuerdo con su potencial», dijo el empresario en entrevista exclusiva con Banca y Negocios.

El Fondo de Valores Inmobiliarios lanzó una Oferta Pública de Acciones por un total de 5,3 millones de participaciones clase A y B, con tres objetivos concretos: invertir en la actualización de su plataforma tecnológica, en mantener la oferta de valor premium que representan los 200.000 metros cuadrados que la organización gestiona, y abordar el proyecto urbanístico del Boulevard Tolón.

«Esta emisión es una especie de prueba, porque entendemos que 6 millones de dólares lucen como mucho dinero para el tamaño del mercado, pero estamos abriendo la puerta para estar listos para que lo puede pasar en los años 2022 y 2023, cuando creemos que va a haber una oportunidad para levantar capitales mayores y hacer mayores inversiones. Nosotros queremos capitalizar esta tendencia que está cambiando», apunta.

El presidente del FVI está convencido de que existen ciertas condiciones que avizoran la posibilidad de una recuperación, no exenta de riesgos, pero cargada de oportunidades que las empresas deben prepararse para aprovechar. En el caso del negocio inmobiliario, cuyos precios se encuentran en su nivel mínimo, en términos históricos, ya empiezan a verse claros signos de recuperación.

«Está creciendo la demanda de espacios para alquilar. En el Centro Comercial San Ignacio, por ejemplo, el precio se ubica en 15 dólares por metro cuadrado, pero viene de 1 dólar. Eso es 1.500% de crecimiento es 3 o 4 años. La cultura cambió del ´yo quiero ser dueño´ a ´prefiero alquilar´, y como nuestro negocio es comprar para arrendar, un precio de compra de alrededor de 1.500 dólares el metro cuadrado puede significar un retorno de 15% o 20% en dólares al año», explica.

– El síntoma clave –

Para Velutini, un síntoma que está anticipando el cambio de ciclo es una recuperación del consumo privado, la cual reconoce como incipiente y desigual, lo que, en consecuencia, deja claro que esta posible reversión del cuadro recesivo no será igual para todos, de manera que su concreción y profundidad va a depender del mercado particular de cada empresa.

Sin embargo, cree que las condiciones generales van a ir mejorando, lo que abre espacios para hacer más y mejores negocios, especialmente para los jóvenes emprendedores, porque otro factor que anticipa el inicio de una posible remontada económica es un claro cambio generacional que va a determinar una transformación de los negocios en el país.

«Antes éramos más escépticos. Cuando nosotros entramos en este negocio y confiamos en el mercado de capitales, muchos decían que estábamos locos, pero ahora la generación de entre 25 y 35 años está tocándonos la corneta a nuestra generación, bien para recibir apoyo o para que nos apartemos. Eso está transformando a Venezuela de abajo hacia arriba», sostiene.

Velutini dijo a Banca y Negocios que existe la evidencia de que están surgiendo nuevos negocios con marcas innovadoras, más atractivas y lo que hay que hacer es respaldar ese proceso.

«Nosotros nos fuimos poniendo más maduros y nos pegamos de la política, pero cuando tú hablas con jóvenes de 25 años, no están en eso. Cuando nos preguntan por las oportunidades, la respuesta que le damos es que los negocios se pusieron chiquiticos; pero cuando yo tenía 30 años este también era un negocio pequeño, pero para mí era inmenso. Yo creo que eso es lo que le está pasando a Venezuela, y este cambio está potenciando nuestro negocio, porque esos jóvenes están buscando espacios para abrir empresas con nombres nuevos, creativos, entretenidos. Le estamos abriendo la puerta a todos», apunta.

– El mercado de valores como destino –

Horacio Velutini, presidente del Fondo de Valores Inmobiliarios, señala que la gran debilidad del mercado de valores venezolanos no es su tamaño reducido -se han transado 10 millones de dólares apenas en lo que va de año- ni su inveterada falta de profundidad o su iliquidez, sino la ausencia de empresas emisoras.

En ese sentido, viene trabajando en el Consejo Nacional de Promoción de Inversiones (Conapri) y la Cámara Venezolana de Empresas Emisoras para que se genere un marco jurídico que brinde más confianza a las empresas para ir a la Bolsa.

«El empresario venezolano tiene que convencerse que el mercado de capitales es su destino, si quiere ser más grande, incrementar los retornos de sus accionistas, y monetizar las inversiones. Sin embargo, hay que crear condiciones para que la relación costo-beneficio de entrar al mercado sea la mejor, con estímulos fiscales, con mecanismos que le den mucho más confianza. Existe una nueva Ley de Capitales que se va a presentar a la AN. En todo caso, creo que una empresa es más segura si es transparente y actualmente lo que necesita un negocio es poder endeudarse, y tener equity».

Velutini reconoce que se necesitan más estímulos, pero se avanza, en su opinión, en el camino correcto, sobre todo en un entorno donde el crédito bancario ya no puede cubrir las necesidades de apalancamiento y, aunque esa sea una situación coyuntural, la expectativa es que el mercado de valores, por fin, se consolide como opción financiera, sobre todo para inversiones de largo plazo.

«El mercado de capitales es el que va a dinamizar la economía en el futuro, y eso es una cuestión de tiempo. No hay duda de que va a crecer, porque, entre otros factores, no existe la barrera ideológica. Hay que mirar los mercados de China o Vietnam. Es cierto que nuestro mercado hoy tiene una capitalización de 2 billones de dólares, pero en los años 90, este indicador era 14 billones. Por eso cuando alguien nos compara con Haití, se equivoca. La magnitud del retroceso nos indica lo que podemos crecer, podemos aspirar a ser lo que fuimos otra vez. Con pequeños cambios de paradigma, Venezuela podría crecer al tamaño de Chile o de otras naciones de vanguardia», apunta.

– ¿De dónde viene la inversión? –

Ante el optimismo del discurso de Velutini y las crecientes apuestas que hacen empresas emisoras, tanto en renta fija como variable, la pregunta obvia de dónde viene ese aumento de la demanda de títulos que se percibe en el Bolsa, quiénes son los que están comprando colocaciones cada vez más ambiciosas en un mercado tan pequeño e incierto de un país que se percibe como un entorno VICA (Volátil, Incierto, Complejo y Ambiguo).

«Creo que la mayor parte del capital viene de venezolanos con recursos afuera, o que viven en el exterior. Estamos hablando de un volumen de recursos muy importante, porque el venezolano viene ahorrando en moneda dura desde 1983. El pensamiento predominante era que no había dólar caro y esa fue la mentalidad hasta 2017 o 2018. Es la mentalidad del minero, que era mala para la economía, pero ahora, paradójicamente, es positiva, porque ese es el capital que está llegando. El efecto de las remesas también es una variable muy importante para potenciar la inversión», responde Velutini.

Y complementa: «nuestra emisión actual va a ser el capital que va a venir este año, pero esperamos que en los próximos años llegue una inversión más importante y no solo de venezolanos. Alguien que venga con 50 o 100 millones de dólares va a tocar las puertas de empresas organizadas, con planes de negocios sólidos, que son transparentes. Nosotros nos estamos preparando para eso, porque ya tenemos la experiencia. En 1996 llegaron aquí importantes inversionistas extranjeros, en un momento cuando nadie creía que eso era posible y nosotros, que éramos un mosquito, levantamos 170 millones de dólares. Esas son las condiciones que se pudieran estar dando en Venezuela».