TSJ prohibió acumular demanda por daños y perjuicios a procesos de desalojo de locales comerciales

La materia arrendaticia siempre ha sido controvertida, particularmente por lo que concierne a la protección brindada por las leyes a los arrendatarios de inmuebles para uso residencial, la cual se ha hecho extensiva a quienes ostenten dicho carácter, respecto a inmuebles de uso comercial, según se observa en las consideraciones esgrimidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) que impide acumular en una misma demanda el desalojo por incumplimiento del canon y la exigencia de un pago por daños y prejuicios por la falta de pago.

La ONG Acceso a la Justicia sostiene que «la Sala, argumentando incompatibilidad de las acciones propuestas por la demandante, consideró que dada la condición de débil jurídico del arrendatario,  estima que debe atemperarse la acción resolutoria prevista en el Código Civil (que incluye la reclamación de daños y perjuicios) y que, por tanto, no es admisible acumular tal pretensión a una demanda de desalojo, considerada ésta como una acción especial y establecida en la legislación especial».

«Frente a esta interpretación adoptada por la mayoría de magistrados de la Sala Civil y que apareja que el desalojo se tramita por el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil y la resolución de contrato de arrendamiento por el juicio ordinario, el magistrado disidente Velázquez Estévez consignó  un voto salvado en el que sustenta que tal interpretación constituye una lesión a la tutela judicial efectiva, al acceso a la justicia y que adoptarla con efectos retroactivos lesiona la confianza legítima de las partes», criterio que es compartido por Acceso a la Justicia.

Sostiene además el magistrado disidente que la figura del “desalojo”  por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario no es más que una pretensión de resolución del contrato y que, a tales efectos, es perfectamente posible reclamar daños y perjuicios, por cuanto el Derecho Venezolano no prohíbe tal acumulación de pretensiones.

El Magistrado Francisco Ramón Velázquez Estévez, salvó su voto, por opinar que con el fallo se “… adopta una interpretación lesiva del derecho a la tutela judicial efectiva y aplica retroactivamente un cambio de criterio que lesiona la confianza legítima de las partes.”, esgrimiendo, entre otras las siguientes consideraciones:

“… si bien el término desalojo originalmente fue utilizado para referirse a una causa de extinción del contrato de arrendamiento distinta a la acción de resolución, actualmente la utilización del término por el legislador abarca supuestos que constituyen causas de resolución por incumplimiento y otros hechos jurídicos que determinan la extinción del contrato.”

“… bajo el mismo término (desalojo) el legislador agrupa una serie de hechos que configuran casos típicos de incumplimiento culposo del contrato de arrendamiento, por ejemplo, la falta de pago de los cánones y todos los señalados en los literales b, c, d y f del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”

“… el legislador no utiliza el término desalojo en un sentido riguroso que signifique algo distinto y excluyente del concepto de resolución, ya que en el sentido amplio que la ley le atribuye, abarca diferentes causales de terminación del contrato como la resolución por incumplimiento, la denuncia unilateral o resolución ad nutum, la imposibilidad sobrevenida de la prestación y hasta el cumplimiento del término extintivo (esto último se evidencia de los literales g y h del artículo 40 eiusdem).”

“… al establecer en el literal i del referido artículo que es causal de desalojo que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”, el legislador no hace otra cosa que dejar abierta la posibilidad de alegar como causal cualquier otro incumplimiento culposo que el juez determine como suficientemente grave para decretar la resolución del contrato.”

“… visto que toda demanda de desalojo basada en el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, no es otra cosa que una pretensión de resolución, no existe razón alguna para excluir la posibilidad de acumular a ésta la pretensión de indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.”

“… en el Derecho venezolano expresamente está permitido demandar la resolución y el pago de tal indemnización (artículo 1167 del Código Civil) y adicionalmente, la ley especial no prohíbe tal acumulación, por lo que deberá aplicarse la norma de Derecho común.”

“… las pretensiones deducidas en el presente juicio no se excluyen mutuamente, no son contrarias entre sí, no corresponden a procedimientos incompatibles y son competencia del mismo juez por la materia. Tampoco existe norma expresa que prohíba la acumulación realizada, por lo que la inadmisibilidad de la demanda decretada por la Sala no se ajusta a Derecho y viola garantías constitucionales.”

“En el caso de autos, la Sala adopta una interpretación novedosa que restringe el derecho de acumular pretensiones en un juicio de arrendamiento que inició en el año 2016, por lo que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda por aplicación de esta nueva doctrina que cambia radicalmente la forma en que han sido interpretadas y aplicadas estas normas durante la historia del Derecho inquilinario, resulta lesiva del principio constitucional de confianza legítima y expectativa plausible.”

“Adicionalmente, dado que la forma en que se interpreta la normativa aplicada restringe el acceso a la justicia sin que exista una disposición legal que expresamente establezca tal limitación, consideramos que se quebranta el derecho a la tutela judicial efectiva …”